2. 양도세 필요경비에 대한 법령상 해설

소득세법에서는 양도소득의 필요경비를 크게 아래 3가지로 규정하고 있다.

1. 취득가액
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

취득가액은 여기에서 논외로 하고 2번과 3번에 대해서만 살펴보자.

우선 “대통령령으로 정하는 것”이라는 말은 포괄적인 개념이 아닌 법에서 열거된 것만 필요경비로 인정한다는 의미이다.

2번에서 말하는 “자본적 지출액”은 수익적 지출과 반대되는 개념으로 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위해 투입된 비용을 말한다.

가령 보일러를 새것으로 교체 했거나 아파트 거실을 대리석 등으로 호화롭게 장식하여 부동산의 현재가치를 증가시키는 것은 자본적 지출에 해당하고, 보일러가 고장 나서 수리를 하거나 벽지가 낡아 새로 도배를 했다든지 하는 비용 등은 현재가치를 유지하기 위해 투입된 비용으로 수익적 지출에 해당된다.

일반적으로 생각하는 소소한 지출들은 수익적 지출에 해당되는 경우가 많고 인테리어 공사 등 큰 금액들은 대부분 자본적 지출로 보면 된다.

마지막으로 3번에서의 “양도비 등”은 소득세법 시행령 제164조를 살펴보면 소유권 이전 관련 각종 소송비용, 신고대리수수료 등이 있는데 그 중에서도 경매투자자들이 많이 궁금해 하는 것 중 하나가 유치권소멸비용이다. 경매로 취득한 물건에 유치권이 있으면 해당 비용을 유치권자에게 지급을 하고 취득해야 하는데 이때에는 반드시 소송 판결에 의하여 지급해야만 나중에 필요경비로 인정받을 수 있다.

만일 소송이 아닌 당사자간의 합의에 의하여 임의로 지급하면 실제로 대금을 지급했어도 필요경비로 인정해 주지 않는다는 것이 현재의 국세청 유권해석이므로 자칫 막대한 손해를 입을 수도 있다.

이와 반대로 사업소득에서는 수입금액에 대응되는 비용이면 법령에 규정되지 않더라도 공제가 가능하다는 점을 같이 기억할 필요가 있다. 양도소득세에서 인정하는 필요경비뿐만 아니라 공제되지 않는 대출이자, 보일러 수리비용 등도 모두 공제가 가능하다. 따라서 대출이자와 같은 비용을 공제받으려면 사업자가 되어 양도소득세가 아닌 사업소득세로 신고하는 방법이 있다.

3. 양도세 필요경비 증빙서류에 대한 잘못된 상식

법에서 정하는 정규증빙서류는 세금계산서, 계산서, 신용카드매출전표, 현금영수증 등을 말하는데 예외적으로 인정하는 증빙서류 들도 있다. 사업자가 아닌 개인 또는 부동산을 임대하다가 양도하는 사람에게는 객관적으로 입증되는 지출은 일반 영수증만 있어도 증빙서류로 인정해주는 규정이 있다.

흔히 공사비에 대한 증빙이 정규증빙이 아닌 경우가 많은데, 반드시 공사업자로부터 계약서, 견적서 등을 받으면 공사대금 지급일과 금액을 명확히 한 다음 통장에 이체를 해주는 방식으로 증빙서류를 객관화시킬 필요가 있다.

공사비뿐만 아니라 자본적 지출에 해당하는 비품 등의 구입시에도 거래상대방이 사업자가 아니더라도 반드시 일반영수증에 판매자의 성명, 주민등록번호, 주소를 기재하고 통장 거래를 하면 인정을 받을 수 있으므로 이런 백지영수증이라도 챙겨야 한다.

여기서 주의할 점은 대금을 지급하는 시점 당시에 증빙서류를 챙겨야 한다는 것이다. 간혹 공사대금이나 인테리어, 비품 구입 당시 못 받은 영수증을 몇 년 후 부동산을 매도할 때 받는 경우가 있는데 이는 사실상 대금지급이 확인되어도 부가세신고기한 등이 경과하여 받은 증빙이 되어 필요경비로 공제가 되지 않는 경우도 있는 것을 알아야 한다.

특히 부동산 매도시점에 필요경비가 과다 투입되는 증빙은 과세관청에서 조사대상으로 선정하여 실지조사를 하는 경우가 있으므로 실제 경비가 지급되는 시점의 증빙서류를 첨부해서 신고해야 한다.

4. 필요경비 인정항목과 불인정 요약표

아래의 표 내용은 필요경비에 대한 국세청의 다양한 유권해석들을 요약한 것으로 부동산 거래 현장에서 흔히 발생하는 내용을 요약한 것이다.

평소 부동산 거래 후에 필요경비에 대한 증빙이 없어 아쉬워하는 많은 분들을 보면서 유비무환의 자세가 필요한 것이 아닐까 하는 생각을 하게 된다.