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주택담보대출을 알아보기 전에 꼭 알아야할 용어가 있습니다. LTV, DTI, DSR이 그것입니다. 주택을 담보로하면 그 주택의 가치만큼 은행에서 대출을 받을 수 있을 것으로 보이지만, 그렇게 되면 사람들은 너도나도 주택을 거주의 목적이 아닌 투기의 목적으로 대출을 받아 구입할 것이고 이는 곧 집값 상승을 불러일으키므로 정부에서는 대출의 제한을 두게 됩니다.  

 

2018년 9월 13일 문재인 정부에서는 '9·13 부동산 대책' 을 통해 주택 구입 대출 규제를 강화시켰습니다. 주택시장 안정을 목적으로 주택매매계약 체결시부터 집을 두 채 이상 보유한 다주택 세대는 투기지역 등 규제지역에서 신규 주택담보대출을 받을 수 없게 되며, LTV, DTI 비율도 조정했습니다. 주택 구입시 나오는 용어인 LTV, DTI, DSR은 과연 무엇을 뜻할까요?

 

 

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서민·실수요자 요건은 부부합산 연소득 7,000만원 이하, 주택가액 5억원 이하에 해당하는 경우입니다.

 

LTV(Loan-to-Value Ratio)

 

LTV는 주택담보대출비율로 주택을 담보로 대출할때 적용되는 대출한도를 말합니다. LTV 70% 이면 집 값의 70%한도까지 대출이 가능하다는 것을 의미합니다.

 

예를 들어 시가 5억원의 아파트가 LTV 70% 이라면 은행에서 최대 3억 5천만원까지 대출이 가능합니다.  

 

기본적으로 LTV는 70%이나 주택이 투기지역, 투기과열지구 등에 위치하거나 또는 대출자가 1주택 이상 보유시엔 하향 조정됩니다.  

 

신DTI(Dept to Income)

DTI는 총부채상환비율로 신규 주택담보대출 원리금 및 기타대출의 이자 상환액이 연간 소득에서 차지하는 비율입니다. DTI 50%이면 연간소득에서 50%의 상환액에 해당하는 만큼 대출이 가능하다는 의미입니다. 소득에 비해 과도한 대출을 받는 것을 억제하는 장치입니다.

 

예를 들어 DTI 50%가 적용 되는 경우 대출자의 소득이 연 5,000만원이면 은행에서 매년 최대 2,500만원까지 원리금(원금+이자)을 상환할 수 있는 만큼 대출이 가능합니다. 금리가 3%의 주택담보대출을 30년 만기로 매년 2,500만원씩 상환되는 대출 금액은 약 4억입니다.

 

2018년 1월부터는 신DTI가 시행되었습니다. 기존DTI와 신DTI는 조금 다릅니다. 신DTI는 대출 규제를 더 강화한 것입니다.

신DTI 

기존DTI 

(신규+기존 주택담보대출 원리금 + 기타대출 이자) / 연소득

(신규 주택담보대출 원리금 + 기타대출 이자) / 연소득

 

기존 주택담보대출이 있는 경우 기존DTI는 이자만 부채비율에 산정이 되었지만, 신DTI는 기존 주택담보대출의 원금과 이자가 모두 산정이 됩니다. 그만큼 대출 받을 수 있는 금액이 줄어들게 되죠. 기존의 주택담보대출이 있다면 그집을 담보로 추가 대출을 받는 것을 어렵게 만들었습니다. 또한 두번째 주택담보대출부터는 만기 15년을 제한을 두었습니다.

 

 

DSR(Dept Service Ratio)

DSR은 총부채원리금상환비율로 모든 부채의 원리금 상환액이 연간 소득에서 차지하는 비율입니다. 주택담보대출, 신용대출, 학자금대출, 할부금 등 모든 금융권 대출 원리금을 연소득에 비교해 대출 한도를 정하는 방식입니다.

 

DSR은 DTI보다 강한 규제로 2019년 6월 17일부터는 2금융권에서도 DSR 규제가 들어가게 됩니다. 금융당국은 1금융권에 DSR 70% 초과 대출 비중은 15%, DSR 90% 초과대출 비중은 10% 이내로 관리하고 평균 DSR을 2021년 말까지 40%로 낮추라고 주문했습니다. 소득에 비해 빚이 많은 이들에게 대출을 가급적 시키지 말라는 취지입니다. 

 

구분

DSR

70% 초과

90% 초과 

1

일반은행

15%

10%

지방은행

30%

25%

특수은행

25%

20%

2

상호금융

50%

45%

저축은행

40%

30%

보험

25%

20%

카드사

25%

15%

캐피탈사

45%

30%

 

2금융권의 고 DSR 비중은 1금융권보다 높게 설정되었지만 현재 고 DSR 비중이 상당한 관계로 DSR 70% 초과한 다중채무자의 경우 2금융권에서도 대출이 어렵게 되었습니다.

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LTV, DTI 산정 이전에 대출자의 DSR이 70%가 넘어가면 금융권에서 주택담보대출이 어려울 수 있습니다.

 

주택담보대출 엑셀계산

주택담보대출 엑셀계산기를 만들어보았습니다.

 주택담보대출 계산(jangjang2.tistioy.com).xlsx

 

위의 엑셀파일을 다운받아서 빨간 테두리의 빈칸을 입력하면 됩니다.

99DB9A3A5D01977332.png

 

그럼 아래와 같이 LTV, DTI 적용 비율이 나오며, 대출가능금액이 표시됩니다.

맨아래 노란색 박스가 대출가능금액입니다. 간단하게 어느정도 대출받을 수 있는지 알 수 있습니다.

 

 

주택 구입 목적으로 대출하려는 경우 해당 지역 및 기타 기준등을 확인해서 LTV, DTI 적용 비율을 파악해서 얼마까지 대출이 가능할지 아는 것이 중요합니다. 정부지원 주택자금대출인 보금자리론, 디딤돌대출은 투기지역과 관계없이 LTV 70%까지 적용됩니다.

 

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출처 : https://jangjang2.tistory.com/90

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