올해 말까지 집을 사면 나중에 되팔 때 5년간 시세 차익에 대해 양도소득세를 내지 않아도 된다. 생애 최초로 6억원 이하의 집을 사는 사람은 연말까지 취득세가 면제된다. 분당·일산 등 1기 수도권 신도시의 노후 아파트는 수직 증축 리모델링이 허용된다. 정부가 1일 발표한 ‘서민 주거 안정을 위한 주택시장 정상화 종합대책’의 주요 내용을 문답으로 정리했다.
◆양도소득세 면제
-연말까지 집을 사면 무조건 양도소득세를 면제받을 수 있나.
“아니다. 어떤 집을 사느냐에 따라 달라진다. 9억원 이하 미분양주택이나 새로 짓는 주택을 산다면 5년간 발생한 시세 차익에 대해선 양도세를 내지 않아도 된다. 기존 주택을 사는 경우엔 집주인이 어떤 사람인지 먼저 확인해야 한다. 집을 사는 사람이 다주택자냐, 아니냐는 따지지 않는다. 집을 파는 사람이 1가구 1주택에 해당한다면 5년간 해당 주택에 대해선 양도세가 면제된다. 이때 집값은 9억원 이하, 전용면적은 85㎡ 이하여야 한다. 올해 안에 집을 샀다가 5년을 넘겨서 집을 되판다면 최초 5년의 시세 차익에 대해선 양도세가 면제되고 그 이후 기간에 대해선 과세된다. 집을 파는 사람이 다주택자라면 양도세 면제를 받을 수 없다.”
-집주인이 1가구 1주택자인지, 다주택자인지 어떻게 알 수 있나.
“매매계약서를 쓸 때 시·군·구청장에게 집주인이 1주택자인지 확인하는 도장을 찍어 달라고 해야 한다. 확인 도장을 받았다면 나중에 집을 되팔 때 세무서에 매매계약서 사본을 내면 된다. 하지만 확인 도장이 없으면 다주택자에게서 집을 산 것으로 간주되기 때문에 양도세를 내야 한다. 12월 31일 이전에 계약서를 쓰고 계약금을 냈다면 중도금이나 잔금을 치르지 않았더라도 양도세 면제를 받을 수 있다.”
-양도세 면제는 언제부터 적용되나.
“법을 고쳐야 하기 때문에 구체적인 시행일자는 국회에 달렸다. 정부는 8일부터 열리는 임시국회에 관련 법안을 제출하고 가능한 한 빨리 법안이 통과되도록 국회에 협조를 구하겠다는 방침이다. 야당이 반대하지 않는다면 이르면 이달 중에도 시행될 전망이다.”
◆생애최초주택 구입 지원
-총부채상환비율(DTI)과 주택담보대출비율(LTV)은 완화되나.
“두 가지 경우에 한해서만 완화됐다. 생애최초주택 구입자(부부 연봉 합산 6000만원 이하인 경우)와 ‘목돈 안 드는 전세제도’에 참여하는 집주인이다. 생애최초주택 구입은 정부가 운영하는 국민주택기금에서 대출받는 경우로 제한된다. ‘목돈 안 드는 전세’는 집주인이 세입자를 대신해 대출을 받는다는 점을 감안했다. 두 가지 경우 모두 LTV 한도는 집값의 최대 70%로 높아지고 DTI는 사실상 적용되지 않는다.”
-생애최초주택 에 대한 혜택이 늘었다는데.
“부부 연봉을 더해 6000만원이 넘지 않으면 연말까지 생애최초주택 구입 시 취득세를 내지 않아도 된다. 집값은 6억원 이하, 전용면적은 85㎡ 이하여야 한다. 다만 국회에서 관련 법을 고쳐야 하기 때문에 시행일자는 미정이다. 국민주택기금에서 지원하는 ‘생애최초주택 구입자금 대출’의 이자율은 현재 연 3.8%에서 집값에 따라 3.3%(3억원 이하)~3.5%(3억원 초과)로 낮아진다. 이미 관련 대출을 받은 사람도 금리 인하 혜택을 받을 수 있다.”
◆부동산 규제 완화
-토지거래허가구역은 어디서 얼마나 풀리나.
“구체적인 지역이나 해제 규모는 결정되지 않았다. 현재 토지거래허가구역은 1098.7㎢(전 국토의 1.1%)에 달한다. 이 중 그린벨트와 동시에 묶여 있는 토지거래허가구역에 대해 개발은 계속 제한하되 거래 제한은 최대한 풀어주겠다는 것이 정부 방침이다. 5월 중 중앙도시계획위원회의 심의를 거쳐 해제지역을 확정할 예정이다.”
-아파트 청약제도는 어떻게 바뀌나.
“민간 건설사가 짓는 대형 아파트(전용면적 85㎡ 초과)에 대한 청약가점제는 폐지된다. 중소형 아파트(전용 85㎡ 이하)에 청약가점제를 적용해 우선 분양하는 비율도 현재 75%에서 40%로 완화된다. 나머지 60%는 추첨 방식으로 분양자를 선정한다. 현재는 무주택자만 청약가점제에 의한 우선 분양을 받을 수 있지만 앞으로는 유주택자도 1순위 청약통장이 있다면 청약가점제에 참여할 수 있다. 전용 85㎡ 초과 민간 아파트에 적용되는 채권입찰제는 폐지된다.”
-분양가 상한제와 다주택자에 대한 양도세 중과제는 폐지되나.
“이번 부동산대책에도 포함됐으나 국회에서 처리될 전망은 밝지 않다. 민주통합당은 분양가 상한제 폐지에 대해 당론으로 반대하고, 다주택자 양도세 중과 폐지에 대해선 ‘제도는 유지하되 신축적으로 적용할 수 있다’는 입장이다.”
◆리모델링 활성화
-아파트 리모델링 수직 증축 허용은 무슨 뜻이고 어떤 효과가 있나.
“수직 증축은 기존 아파트 건물 위로 3~4개 층을 더 짓는 것이다. 수직 증축을 통해 아파트 가구 수가 늘어나면 이 집을 팔아 사업비에 충당할 수 있다. 집주인들의 부담이 줄어 사업이 활성화될 것으로 기대된다. 특히 지은 지 15년이 넘어 리모델링 대상 아파트단지가 많은 분당·일산 등 1기 신도시 주민들이 이번 조치를 환영할 것으로 보인다. 정부는 건물의 수명을 길게 하고 기능을 향상시키려면 재건축보다는 리모델링이 바람직하다는 입장이다.”
-건물 위로 층수를 더 높이면 안전문제는 없나.
“정부는 안전이 확실히 보장되는 경우에 한해 수직 증축을 허용한다는 입장이다. 따라서 전문기관의 안전성 검토와 심의를 반드시 받아야 한다.”
주정완 기자 <jwjoo joongang.co.kr="JOONGANG.CO.KR">
</jwjoo>
**세제와 금융등 지원**
* 세금감면 조치: 올해 말까지 9억원 이하 신규분양이나 미분양 등 신축주택을 구입할 경우 취득 후 5년간 양도소득세를 전액감면
* 구매 후 10년 이후에 파는 경우에도 최초 5년간 발생한 양도차익은 과세대상에서 제외
* 부부합산 연소득 6000만원 이하인 계층이 생애 처음으로 주택을 구입할 때는 취득세가 전액 면제- 대상은 6억원 이하이면서 85㎡ 이하 주택
* 금융지원: 대출금리를 현행 3.8%에서 3.3~3.5% 수준으로 낮춰주고 DTI도 은행권 자율에 맡기도록 해 적용을 받지 않는다.
나아가 LTV도 현행 60%에서 70%까지 높여주기로 했다.
* 국민주택기금의 생애최초 주택구입자금 지원규모: 올해 2조5천억원에서 5조원으로 편성
* 소득요건: 부부합산 5500만원에서 6000만원으로 수혜대상을 확대
* 신규 수요자를 유인책: 수도권 그린벨트내 보금자리주택은 지구지정을 않기로 하고 보금자리주택 정책은 중단
** 하우스푸어 대책**
-주택대출금을 3개월 이상 연체한 주택보유자에 대해선 캠코를 통해 부실채권을 매입하고,
- 채권 전부 매입시 차주에게 부유지분매각 옵션을 제공
- 하우스푸어의 대출금을 주택금융공사가 대출채권을 매입해 은행금리 수준의 이자를 납입토록 하되, 최장 10년간 원금상환을 유예
- 주택을 팔고자 하는 1가구 1주택자와 일시적 1가구 2주택자가 보유한 9억원 이하, 전용면적 85㎡ 이하 주택을 올해 말까지 구입할 경 우 에도 취득후 5년간 양도세를 면제해주기로 했다.
- 주택매각 희망자는 임대주택 리츠에 주택을 매각하고, 이를 재임대(5년)해 주변시세 수준의 임대료를 지불하고 거주할 수 있도록 한다. 임대계약기간이 끝난 후 원소유주에게 재매입 우선권을 부여하되, 재매입하지 않은 주택은 리츠가 시장에 매각하고, 매각되지 않은 주택은 한국토지주택공사가 매입해 공공임대주택으로 활용하게 된다.
**렌트푸어 대책**
- 2022년까지 소득 5분위 이하 550만가구가 공공 주거지원 서비스를 받을 수 있도록 하기로 하고, 매년 공공임대주택 11만가구, 공공분양주택 2만가구 등 13가구의 공공주택을 공급하고 철도위 부지와 공공유휴부지에 있는 행복주택은 5년간 20만가구를 공급하되 올해 수도권 6~8곳에 약 1만가구를 시범사업으로 추진하기로 했다.
정부는 건설경기 활성화를 위해서도 15년 이상 아파트에 대해 안전성 확보가 가능한 범위에서 수직증축 리모델링을 허용하기로 했다. 이에 따라 분당·일산 등 신도시 아파트의 리모델링이 가능해졌다.
쉽게 풀어본 '4·1 부동산대책'
[4.1부동산 대책] 하우스.렌트푸어 지원 대책
