양도차익계산시 필요경비로 공제받을 수 있는 자본적 지출

◑ 소득세법 시행령 제163조【양도자산의 필요경비】

③ 법 제97조제1항제2호에서 "자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것"이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다. (2000. 12. 29. 개정)

1. 제67조제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액 (2000. 12. 29. 개정)

3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용(2000. 12. 29. 개정)

▶ 서면4팀－1863, 2006. 06. 20

실지거래가액으로 양도차익을 산정함에 있어 「소득세법」 제97조 및 같은법 시행령 제163조제3항에서 규정하는 자본적 지출액과 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용으로서 증빙서류 등에 의하여 실제로 지출된 사실이 확인되는 경우 당해 비용은 양도자산의 필요경비로 공제되는 것이나, 귀 질의의 경우가 이에 해당하는지 여부는 사실관계를 종합하여 판단할 사항임.

▶ 서면4팀－109, 2006. 01. 23

실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정함에 있어 「소득세법 시행령」 제163조제3항에서 규정하는 자본적 지출액과 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용으로서 증빙서류에 의하여 실제로 지출된 사실이 확인되는 경우 당해 비용은 양도자산의 필요경비로 공제하는 것으로써, 귀 질의상의 수리비 등이 자산가치의 현저한 증가 및 내용연수를 연장하거나 개량목적 등을 위한 자본적 지출에 해당하는지 여부는 사실관계를 종합하여 판단할 사항임.

▶ 서면4팀－2599, 2005. 12. 23

실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정함에 있어 「소득세법 시행령」 제163조제3항에서 규정하는 자본적 지출액과 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용으로서 증빙서류에 의하여 실제로 지출된 사실이 확인되는 경우 당해 비용은 양도자산의 필요경비로 공제하는 것이나, 귀 질의의 주방개조비용이 구체적으로 이에 해당하는지의 여부는 사실 확인하여 판단할 사항임.

▶ 국심2006서63, 2006. 05. 09

(2) 소득세법 제97조 및 같은법 시행령 제163조 규정 등에 의하면 거주자의 양도차익을 계산함에 있어 양도자산의 용도변경 및 개량을 위하여 지출한 비용과 양도자산의 이용편의를 위하여 지출한 비용 등은 자본적 지출로 보아 양도차익을 계산할 때 필요경비로 인정하도록 규정하고 있다.

(4) 위 사실관계 및 관련규정을 종합해 볼 때, 청구인이 주장하는 화장실공사비, 도배공사비, 마루공사비, 주방가구비용 및 도장공사비 등은 자산가치의 현저한 증가 및 내용연수를 연장하거나 개량목적 등을 위한 자본적 지출로 보기가 곤란하고 수선비 성격의 수익적 지출에 해당된다고 판단되므로??????, 청구인의 주장은 받아들일 수 없다 할 것이다.

▶ 국세청상담사례：주택의 필요경비(답변일자：2006. 08. 31)

주택을 수리함에 있어 내용연수를 연장시키거나 당해 주택의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 금액(이를 자본적 지출액이라 함)에 해당하는 수리비 등으로 소득세법 시행령 제163조의 규정에 열거된 비용은 공제되는 것이나 , 당해 주택의 원상을 회복하기 위한 지출, 당초 능력만을 유지하기 위한 수선비(이를 수익적 지출이라 함) 등은 필요경비로 공제되지 않는 것으로, 지출한 금액이 자본적 지출 또는 수익적 지출에 해당하는지 여부는 사실관계를 종합하여 판단할 사항인 것입니다.

예를 들면 아파트베란다샷시비, 홈오토설치비, 건물의 난방시설을 교체한 공사비, 방확장 등의 내부시설 개량공사비 또는 보일러 교체비용 등은 자본적지출에 해당하는 수리비로 필요경비에 해당하는 것이며, 정상 상태를 위한 유지비 등(도배, 페인트, 조명커버교체, 몰딩교체, 씽크대교체, 신발장설치 등)은 수익적 지출로서 공제되는 필요경비가 아닌 것이며 이에 대한 지출 증빙은 당해 사실을 확인할 수 있는 객관적인 사실이 입증되는 자료로 세금계산서 계산서 또는 견적서 및 입금증 등 정형적 양식은 없음을 참고하시기 바랍니다.

▶ 국세청 상담사례：자본적 지출에 대한 필요경비 해당여부(답변일자 : 2006. 04. 25)

현행 법령에선 양도차익을 계산할 때 양도자산의 용도변경이나 개량을 위하여 지출한 비용과 양도자산의 이용편의를 위하여 지출한 붙박이장의 설치비 등은 설비비와 개량비에 포함되는 경비로 판단되나 이에 대한 공제여부는 관할 세무서장이 관련 자료를 종합하여 판단하는 것입니다.

예를 들면 발코니샷시설치비, 난방공사비, 욕실공사비는 자본적지출에 해당하는 수리비로 필요경비에 해당하는 것이며, 정상 상태를 위한 유지비 등(도배, 페인트, 조명커버교체, 몰딩교체, 씽크대교체, 신발장설치 등)은 수익적 지출로서 공제되는 필요경비가 아닌 것입니다.

귀 질의의 수리비가 자본적지출에 해당하는지, 이니면 수익적지출에 해당하는지는 증빙서류 등 사실을 확인하여 판단할 사항입니다.

▶ 국세청상담사례：아파트(공동주택) 실거래가 양도소득세 신고 때 필요경비 인정 여부(답변일자：2005. 04. 29)

귀 질문의 경우 거실 및 작은방 확장, 바닥 전체 강화마루 시공, 화장실 2개 전체교체(욕조, 변기, 세면대, 거울, 장식장 및 악세사리 교체, 타일교체, 환풍기 설치 등)비가 자본적지출에 해당하는 것으로 보이나, 구체적으로 이에 해당하는지의 여부는 관할세무서에서 공사내용을 확인하여 판정하는 것입니다.

▶ 양도소득세 자진 신고 방법에 대한 몇가지 질문(답변일자：2006. 05. 01)

필요경비 입증서류는 지출사실을 입증할 수 있는 영수증 등을 말하며 영수증은 정규영수증 또는 간이 영수증 등으로 공급자의 인적사항(사업자등록번호, 성명)과 공급일자, 가액 등이 명시되어야 합니다.

▶ 필요경비 인정여부(답변일자：2006. 04. 04)

양도한 부동산을 실지거래가액으로 신고시 비용으로 인정받으려면 증빙서류에 의하여 실제로 지출된 사실이 확인되는 금액만 양도가액에서 공제 가능하며, 필요경비 입증서류는 지출사실을 입증할 수 있는 영수증을 말하며 영수증은 정규영수증 또는 간이 영수증 등으로 공급자의 인적사항(사업자등록번호, 성명)과 공급일자, 가액 등이 명시되어야 합니다.

따라서 계약서나 영수증 등이 없고 사업자의 인적사항 및 공사내역 등을 확인할 수 없는 무통장입금증만으로는 공제받을 수 없는 것으로 판단됩니다.

▶ 양도소득세를 실거래가액 신고하는 경우 필요경비로 인정되는 비용(답변일자：2006. 04. 26)

양도소득에서 공제하는 필요경비는 당해 비용에 대한 내용과 지급사실 수취인 등이 확인되는 경우 공제하는 것이며 세금계산서를 받은 경우에는 확실하게 공제되는 것이나 기타의 입금증 등으로는 당해 사실을 확인할 수 있는 추가 입증자료 거래명세서 및 공사확인서 입금증 등으로 추가 확인하여야 하는 것입니다. 지출사실을 입증할 수 있는 영수증은 정규영수증 또는 간이 영수증 등으로 공급자의 인적사항(사업자등록번호, 성명)과 공급일자, 가액 등이 명시되어야 합니다.