-전세계약할때..
결혼을 하면서 첨으로 이런일을 해보니 아무것도 모르겠습니다..
무엇을 어떻게 알아보고 계약을 해야하는건지..
뭐가 젤 중요한지..
지식검색을 해보니 여러가지답변이 있든데..
사실 무슨말인지 잘 모르겠습니다.ㅜ.ㅜ
전세계약할때 어떤것들을 알아보고 해야되는지 가르쳐주세요.
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-re: 전세계약할때..
durirun (2005-06-27 11:54 작성) 이의제기 | 신고하기
질문자 평
감솨합니다^^ 사실 그래도 아직 모르는거 투성입니다^^
처음이라시니 제 옛날 생각이 나네요.^^
잘 모르니 이것저것 생각만 가득하고 답답하고...
아무쪼록 제 글이 도움이 되었으면 좋겠네요.
1.법적인 문제
전세집이 법적으로 안전한지, 예컨대 보증금이 떼일 염려는 없는지 등을 잘
알아봐야지요. 헌데 그런 법적사항은 부동산을 통하면 되요. 요즘 부동산중에는
계약과 관련한 보증보험을 든 곳이 많으니 부동산에서 법적으로 이상없는 집이라면
괜찮다고 보셔도 될 겁니다. 중개수수료가 아깝다 생각마시고 부동산을 통해서
전세집을 찾으시길 바랍니다.
2.집을 찾았으면...
전세계약전에 반드시 챙겨야 할 사항들이 있습니다. 전세 입주후에 집안의 하자가
발견되면 집주인과 싫은소리 해가면서 다퉈야 하는게 사실 큰 스트레스거든요.
그래서 전세계약을 하기전에는 꼼꼼히 전세집을 살펴보아야 합니다.
주로 살펴보아야 할 것들을 정리하면...
1) 전기 : 각 방 전기가 잘 들어오는지. 형광등 또는 안정기 등의 고장은 없는지.
형광등이야 얼마 안하지만 안정기 자체가 고장나 있으면 고치는데 돈 많이 들어요.
2) 수도 : 모든 수도꼭지에서 물이 잘 나오는지.
요즘은 그런 집이 잘 없지만 물이 쫄쫄쫄 나온다면 정말 답답하지요.
3) 화장실 : 세면대,욕조와 변기등의 물이 잘 내려가는지
정화조 등이 문제가 있어 물이 잘 내려가지 않는다면 악취가 심하지요.
4) 문짝과 열쇠 : 현관을 포함한 각 방문 문짝과 열쇠가 제대로 되어 있는지.
창문등의 보안상태(잠금장치)도 잘 점검하셔야 도둑을 안맞지요.
특히 거실 베란다 샤시등은 오래되어 문짝 여닫이가 힘든 경우가 많아요.
5) 방충망 : 외부 방충망 처럼 없으면 상당히 불편한 것들도 잘 챙겨야지요.
6) 보일러 : 난방 보일러가 멀쩡한지, 보일러에서 물이 샌다면 그건 금방 고장나요.
이렇게 여러가지 항목들을 잘 살펴보시구요.
계약할때는 그런 문제사항들을 어떻게 고쳐줄 것인지 집주인에게 확인해야 합니다.
만약 님께서 고쳐서 비용을 청구하는 형태라면 계약서상에 명기하시구요,
하자가 있는데도 집주인이 그런 건 대충 살아라고 하면 계약하지 마세요.
살면서 하자있는 집 스트레스 그거 장난 아닙니다.
그리고 집을 고르실때는 가급적 햇빛이 잘 드는집을 하세요.
햇빛이 잘 드는 집은 사람들이 아무래도 훨씬 덜 지저분하게 살지요.
특히 주말 오후에 햇빛을 쬐며 누워있을 수 있는 집은 아주 멋진 집이지요.
3. 계약이 끝나면...
다행히 좋은 집을 찾아서 계약까지 완료하시면
최종 잔금 치르기 직전에 등기부등본 한번 더 떼어보시구요,
이상이 없어 이사까지 완료하면...
전세계약서를 들고 동사무소 가서 확정일자와 전입신고를 하세요.
혹시나 모를 보증금 문제시 대항력을 구성하는 것이 그 두가지입니다.
여하튼 부동산을 통하고, 전세계약전에 집상태를 꼼꼼히 살피시는 것.
그 두가지를 기본으로 집을 찾으시길 바랍니다.
잘 사세요~~
답변들
re: 전세계약할때..
syhlkj (2005-06-27 11:35 작성) 이의제기 | 신고하기
먼저 입주할 집의 등기부등본을 떼어 달라고 부동산에 요청한다.
집을 보러 다닐때마다 반드시 부동산에 반드시 물어봅니다. (근저당이나 설정 여부)
그리고 근저당이나 설정이 되어있으면 집의 시가에서 미리 설정된 금액 빼고 나의
보증금을 충분히 받을 수 있는지 가늠해 봅니다.
입주후(또는 잔금후) 주민등록을 옮기면서 동사무소에 [확정신고]를 하시면 됩니다.
그럼 좋은 집 얻으세요.
re: 전세계약할때..
ici9055 (2005-06-27 11:54 작성) 이의제기 | 신고하기
제일 우선은 현재 살고 있는 집의 보증금 문제를 임대인과 완결하고 원룸을 구하러 다녀야 합니다. 계약만료와 동시에 나올 거면 먼저 최소 한달 전에는 재계약 거부를 통보해야합니다. 이때 이사 날짜는 정확히 계약기간 만료일로 해야 합니다. 임대인을 생각해서 두어달 미리 재계약거부 의사를 통보해 주는 것은 좋지만 그때 분명하게 이사는 계약 기간 만료 시점이라고 강조해야 합니다. 덜컥 사람 데리고 와서는 계약 한다고 하면 골치입니다. 그런 이유로 거부해버리면 나중에 이사 날짜를 아니 맞추어 다른 세입자를 제때 구하지 못했다고 나갈 때 불평을 늘어놓으며 꼬투리를 잡습니다. 월세여도 계약만료가 되었다고 바로 보증금을 반환하는 임대인은 생각보다 많지 않습니다. 재계약 안하고 나가겠다고 하면 대부분의 집주인은 알았다고 합니다. 이때 보증금 반환에 대해서 정확하게 해야 합니다. 임대인의 정확한 답변을 들어야합니다.
집주인이 알았다고 하면, 다른 계약을 위한 계약금으로 써야 하니 보증금의 10%를 미리 달라고 해야 합니다. 받으면서 임대인에게 말해야 합니다. 만료시점에서 나머지 보증금을 못 주면 이 돈은 계약 해지에 따른 해약금이 되어 없어지니 나머지 보증금을 꼭 주어야 하고 못줄 경우 집주인의 과실이니 그 금액은 집주인이 손해를 보아야 한다고 분명히 말해야 합니다. 그래야 임대인은 책임감을 가지고 보증금을 준비합니다. 10%는 미리 안주면서 걱정하지 말라고 하는 경우에도 다른 계약서를 쓰기 전에는 집주인과 통화를 해서 꼭 보증금 반환에 대해 주지시켜야 합니다.
거주중인 주택의 보증금 반환 문제가 해결되면 그때부터 전세 대상 원룸을 찾아야 하는데 대개는 공인중개사, 중개업소, 생활정보지 등을 이용하여 원룸을 구하게 됩니다. 이때, 가장 중요한 것은 소개하는 사람 등 타인의 말은 단순한 정보라고 생각하시고 절대로 전부는 믿지 말고 자신이 스스로 확인하고, 파악하셔서 결정을 하여야 합니다. 중개인이 확인을 했다고 말해도 관련 서류를 직접 보여 달라고 하셔야합니다. 말은 필요 없고 정확한 문서가 중요합니다. 관계서류를 직접 확인을 하고, 구두상의 작은 약속도 잊지 말고 꼭 계약서에 작성하셔야 합니다.
가령 도배 장판을 새로 해주기로 했다면 계약서 특약란에 “ 도배와 장판을 새로 임대인이 해준다” 라고 분명하게 명시해야 합니다.
임대인의 말을 그냥 믿는 것과 확실하게 문서화 하는 것은 나중에 큰 차이가 있습니다.
등기부 등본의 확인. 중개인이 자기가 봤다고 해도 그 날 발행된 등기부 등본을 필히 확인하셔야합니다. 이것 확인 안하고 계약하면 나중에 바보가 될 수 있습니다. 등기부등본을 떼어 가압류.가등기.가처분.경매등기.예고등기가 없으면 안전합니다. 부득이하게 저당권이나 전세권이 있는 집을 임차해야 할 경우에는 등기부에 나타난 근저당채권액과 전세금, 그리고 자신을 포함한 임차보증금의 총합계액이 아파트의 경우 70%, 다가구, 빌라, 연립, 단독주택은 60%선 이하 정도면 경매되더라도 대개는 보증금을 받을 수 있습니다. 그 선을 넘는다면 피하시는 것이 기본입니다.
토지와 건물이 따로 등기된 경우, 토지소유자와 건물소유자가 동일인인지도 확인해야합니다.
계약을 하려 할 때에는 등기부를 다시 확인하셔야 합니다. 등기부등본을 다시 발급 받아 그 사이에 다른 저당권이 설정되지 않았는지 확인을 해야 합니다. 계약은 반드시 등기상의 소유주와 맺어야 합니다. 부득이하게 소유자의 가족이나 대리권자와 할 때는 인감증명이 첨부된 위임장 원본을 계약서에 첨부하여야 합니다. 계약서상에, 임대인은 이사일까지 새로운 담보물권을 설정하지 않으며, 설정이 있는 경우에는 임차인은 계약을 해지 할 수 있으며 임대인은 계약위반에 따른 손해배상으로 계약금 2배 금액을 임차인에게 지불해야 한다, 라는 특약을 명시해야 합니다.
계약이 끝나고 잔금을 치루고 입주를 했다면 동사무소에 계약서를 가져가서 전입신고를 하고 확정일자를 반드시 받아야합니다. 확정일자는 전세권 설정과 대동소이한 위력을 가지고 있습니다.
입주하기 바로 전에 다시 등기부등본을 열람하여 그 사이 변동이 없는지 확인하셔야 합니다. 만일 다른 근저당권이 새로 설정되었으면 임대인이 계약을 위반한 것이므로 계약을 해지하시고 계약금의 2배를 위약금으로 요구하시면 됩니다.
임대차보호법에 적용되는 주택은 당연히 주거용이어야 합니다. 주거용 주택의 적용 범위는
원칙적으로 주거용 건물을 그 적용의 대상으로 합니다. 사회통념상 건물이라고 판단되는 이상, 그 종류 및 구조가 어떠한지 그리고 건축허가 및 등기가 있는지 여부를 불문합니다. 단독주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택, 다가구주택, 맨션, 빌라 등의 공동주택, 소유권등기가 되어있지 아니한 미등기건물, 관할관청의 허가를 받지 아니하고 지은 무허가 건물, 건축공사를 마치고 준공필증을 받지 못한 건물, 공부상 상가, 창고 등의 비주거용 건물이라도 소유자가 건물의 구조나 용도를 변경한 건물을 임차하여 사실상 주거용으로 사용하고 있는 건물이라면 보호를 받습니다.
보호대상이 아닌 건물인 경우는 무상의 사용대차, 일시사용을 위한 임대차, 원래부터 비주거용건물을 임차하여 사용 중 임차인이 임대인의 동의 없이 임의로 주거용으로 개조하여 주거용으로 사용하는 경우 입니다. 임차주택의 일부가 주거외의 목적으로 사용되는 경우에도 주택임대차보호법 규정에 의하여 법률의 적용을 받는 주거용 건물에 포함되나 주거생활의 안정을 보장하기 위한 입법의 목적에 비추어 거꾸로 비주거용 건물에 주거의 목적으로 일부를 사용하는 경우에는 동법 제2조가 말하고 있는 일부라는 범위를 벗어나 이를 주거용 건물이라 할 수 없고 이러한 건물은 위 법률의 보호대상에서 제외됩니다. 공부상으로는 상가 등 비주거용으로 등재되어 있더라도 그 건물의 내부 구조를 변경하여 사실상 주택으로 사용하고 있는 경우라면 주거용입니다.
주거용 건물인지 여부의 판단 시기는 임대차계약 당시를 기준으로 합니다. 체결 당시 건물의 구조상 주거용 또는 그와 겸용될 정도의 건물의 형태가 실질적으로 갖추어져 있어야 하고, 만일 그 당시에는 주거용 건물 부분이 존재하지 아니하였는데 임차인이 그 후 임의로 주거용으로 개조하였다면 임대인이 그 개조를 승낙(임대인이 동의하였으면 적용이 됨)하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 보호 대상이 되지 않습니다. 즉 당초 비주거용으로 건물을 임차하여 사용하던 중 그 후 임차인이 임의로 이를 주거용으로 개조 사용하는 경우라면 보호를 받을 수 없습니다.
주거용 건물의 일부를 임대한 경우에도 주택임대차보호법은 단독 주거용 건물 전부는 물론 그 일부에 관한 임대차라도 적용됩니다. 즉 동법의 적용을 받는 건물은 반드시 독립된 1개의 건물 전체일 필요는 없으며, 그 일부라도 무방합니다. 즉 출입문이나 현관, 부엌 등을 독립적으로 갖춘 주택, 여러 개의 방 중 1개방 등을 임차하여 출입문, 내실 등을 공동으로 사용하는 경우라도 동법의 적용을 받습니다.
임대주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 겸용건물(예컨대 점포가 딸린 주택 등)의 경우에도 주택임대차보호법의 적용을 받습니다. 한 건물의 주거용 부분과 비주거용부분이 함께 임대차의 목적이 되어 각기 그 용도에 따라 사용되는 경우 주거용부분이 주가 되고 비주거용부분이 부수적인 경우에는 그 전체에 대하여 보호법이 적용됩니다. 그러나 대법원은 하나의 건물에서 주거용으로 사용되는 부분과 비주거용부분이 아울러서 함께 임대차의 목적물이 되는 경우에도 구체적인 경우에 따라 그 주된 목적을 고려하여 합목적적으로 결정하여야 한다고 판시했습니다. 비주거용건물에 주거의 목적으로 일부를 사용하는 경우에는 동법 제2조가 말하고 있는 일부라는 범위를 벗어나 이를 주거용이라고 할 수 없고, 이러한 건물은 위 법률의 보호대상에서 제외 됩니다.
임대차보호법은 등기된 건물뿐만 아니라 무허가 건물 또는 미등기건물에 대하여도 적용됩니다. 따라서 점유와 전입신고 및 확정일자를 받아두면 추후 임차주택이 경매가 되더라도 우선변제권을 행사하거나 대항력이 있을 경우에는 대항력도 행사 할 수 있습니다. 다만 임차권 등기명령은 등기 할 수 있는 주택에 한정되기 때문에 임차권 등기 명령 제도를 이용 할 수 없습니다. 오피스텔의 경우 그 용도에 따라 대항력(점유와 주민등록)을 갖추면 주택으로 봅니다. 옥상의 옥탑을 주거용으로 용도 변경하는 경우를 종종 볼 수 있는데 이 경우에도 임차하여 실제로 주거용으로 사용하고 있으면 보호 대상이 됩니다
하지만 주택임대차보호법의 적용을 받는다 해도 이런 문제를 지닌 주택에 전세로 들어가는 것은 계약기간이 끝난 후에 애를 먹게 될 확률이 높습니다. 세입자 교체가 어려우니 전세금 반환이 어려워집니다.
등기부등본을 보는 법
표제부에서 살펴볼 사항
1. 표제부의 토지 또는 건물의 표지가 이사갈 집의 주소와 같은지 확인한다.
2. 계약자와 등기상 소유자의 이름과 주소가 맞는지 확인한다.
3. 가등기, 압류, 가압류, 경매, 예고등기 등이 있는지 확인하여 있으면 계약을 신중히 고려한다.
을구에서 살펴볼 사항
1. 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 권리질권 및 임차권이 설정되어 있는지 확인한다.
2. 권리에 따른 금액을 확인한다 .(예, 채권최고액, 임차액 등) 등기를 보고 종합적 판단을 하여본다.
등기부등본을 살펴 본 후
1. 임차하기 제일 좋은 집은 표제부가 맞고, 소유자 주소가 맞고, 가압류, 압류, 경매, 예고등기, 가등기가 없고, 을구란이 아예 없는 즉, 근저당 설정이 전혀 없는 주택이다.
2. 가압류, 가등기, 압류, 경매, 예고등기 등이 있고 을구에 설정되어 있으면 일단 임차를 보류하고 잘 생각하여야 한다.
3. 선순위 설정금액과 시세를 잘 비교하여 채권확보를 할 수 있는 지를 고려하여 계약 여부를 결정하여야 한다.
전세와 월세 임대 계약서 작성을 위한 11개의 요령
1. 계약서는 법률행위이며 보증금 보존을 기초하는 문서이다
주택임대차계약서 작성은 법률행위입니다. 그 내용에 대한 책임을 져야하므로 항상 신중하게 작성해야합니다. 또한 계약서는 보증금을 지켜주는 중요한 기본 문서이니 소중히 보관해야합니다.
2. 모든 확인과 합의를 마치고 계약금 지급과 계약서 작성해라
계약금까지 지급하고 확인하러 원룸에 가서 방충망이 없다고 해달라고 해봐야 집주인 아쉬울 것 없습니다. 확인목록을 작성해서 꼼꼼히 원룸을 확인한 후 집주인과 합의를 한 후 계약금, 계약서를 진행해야합니다.
3. 직거래보다는 부동산중개사무소를 통한 거래가 편리하다
직거래인 경우 등기부등본확인, 소유주 신분 확인, 이해 관계 조정 등을 직접 해야 하기 때문에 쉽지는 않습니다. 게다가 일일이 원룸을 직접 찾아 다니기란 번거롭습니다. 특히 초보는 중개수수료를 주더라도 중개사무소를 통한 계약이 기본입니다. 또한 부동산 초보인 경우 믿을만한 고수랑 같이 다니는 것이 좋습니다.
4. 계약금과 잔금 지급은 꼭 소유주에게 직접 주거나 소유주 통장이체가 기본이다
사실 계약금 정도는 부동산에게 주고 영수증을 받는 경우가 많습니다. 하지만 잔금은 소유주에게 직접주고 영수증을 받거나 그것이 어렵다면 소유주명의의 통장으로 이체하는 것이 좋습니다. 은행을 통한 계좌이체만큼 확실한 영수증은 없습니다.
5. 집주인과 합의된 내용은 구체적으로 기입해라
문서화된 약속만이 힘을 발휘합니다. 집주인이 약속해준 세입자에게 유리한 사항은 구체적으로 계약서에 명시를 해야 합니다. 가령 도배를 해주기로 했다면 전체도배인지, 부분도배인지를 명시해야합니다. 가령 계약중간에 나가도 된다고 합의되었다면 보증금 반환 시기와 중개수수료는 누가 부담해야 하는지 등을 꼭 명시해야합니다. 합의된 내용이 진행된 이후 상황까지 고려해서 구체적으로 기입해야 합니다.
6. 정확하게 주소와 호수를 기입해라
의외로 주소를 틀리게 쓰는 경우가 많습니다. 건물 전체가 한사람 소유인 단독주택(다가구)인 경우엔 정확한 주소만으로도 충분하지만 공동주택(아파트, 빌라, 다세대처럼 건물 한칸한칸이 개별로 등기가 나 있는 경우)인 경우 정확한 호수기입이 중요합니다. 전입신고, 확정일자, 점유를 하고 있더라도 주소가 틀리면 말짱 꽝입니다.
7. 전기세, 수도세와 관리비에 대해 구체적인 명시를 해라
단독주택이나 다가구주택인 경우 전기세와 수도세가 통합으로 나오는 경우가 많습니다. 계산방법이나 고지서 확인여부등을 확인해서 명시해야하며 청소비, 공동전기, 오물세등으로 따로 관리비를 받는지도 확인해서 명시해야 합니다.
8. 계약금은 보증금의 10% 면 충분하며 가급적 적게 거는 것이 유리하다
사실 계약금은 적게 걸수록 유리합니다. 사정이 생겨 입주를 못하게 되면 돌려받기 어려운 돈이기 때문입니다. 현재 거주중인 집에 이사오기로 계약한 세입자가 건 계약금 범위내에서 지불하는 것이 좋습니다. 가령 현재 살고 있는 집이 보증금 3000만원이어서 계약금을 300만원 받았다면 새로 이사갈 집이 5000만원이어도 가급적 계약금은 300만으로 하는 것이 좋습니다. 현재 살고 있는 집으로 이사 올 사람이 계약금 300만원을 포기한다면 연쇄작용으로 계약금 500만원도 포기해야할 확률이 높기 때문입니다.
9. 부동산중개사무소를 통한 거래인 경우 중개대상물확인서를 꼭 받아라
부동산중개사무소는 부동산임대차계약서외에 중개대상물확인서를 발행해야 합니다. 임대목적물에 관한 전반적인 법적권리관계와 집의 상태를 중개사무소에서 확인해주는 문서입니다. 차후 문제가 발생되어 보상을 받을 경우 유리하게 사용될 수 있는 문서이니 받아두면 좋습니다.
10. 계약금지불과 날인하기 전에 반드시 꼼꼼히 계약서를 읽어 보아라
계약서에 날인하고 계약금을 지불하는 순간부터 세입자는 불리해집니다. 지금까지 이야기된 모든 부분을 생각하면서 전부 온전히 작성되었는지 찬찬히 확인하고 날인과 지불을 하시면됩니다.
11. 대리인과 계약을 하는 경우 주의해야한다
대리인과 계약을 하는 경우가 있다. 임대인의 인감증명서가 첨부된 위임장 원본을 계약서에 첨부한다면 문제 될것이 없지만 아니 경우도 사실 있다. 이런 경우에는 계약금과 잔금을 주인 소유주 명의의 통장으로 반드시 입금해야한다.
저는 다음 카페인, 부천원룸 부평원룸, 운영자입니다.
http://cafe.daum.net/buchononeroom 를 접속하시면
부천, 부평의 원룸 전세, 월세 정보를 많이 얻으실 수 있습니다.
그리고 부동산 임대상식도 알기 쉽게 설명되어 있습니다.
추가 질문 있으면 카페에 글을 남겨주세요!
결혼을 하면서 첨으로 이런일을 해보니 아무것도 모르겠습니다..
무엇을 어떻게 알아보고 계약을 해야하는건지..
뭐가 젤 중요한지..
지식검색을 해보니 여러가지답변이 있든데..
사실 무슨말인지 잘 모르겠습니다.ㅜ.ㅜ
전세계약할때 어떤것들을 알아보고 해야되는지 가르쳐주세요.
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-re: 전세계약할때..
durirun (2005-06-27 11:54 작성) 이의제기 | 신고하기
질문자 평
감솨합니다^^ 사실 그래도 아직 모르는거 투성입니다^^
처음이라시니 제 옛날 생각이 나네요.^^
잘 모르니 이것저것 생각만 가득하고 답답하고...
아무쪼록 제 글이 도움이 되었으면 좋겠네요.
1.법적인 문제
전세집이 법적으로 안전한지, 예컨대 보증금이 떼일 염려는 없는지 등을 잘
알아봐야지요. 헌데 그런 법적사항은 부동산을 통하면 되요. 요즘 부동산중에는
계약과 관련한 보증보험을 든 곳이 많으니 부동산에서 법적으로 이상없는 집이라면
괜찮다고 보셔도 될 겁니다. 중개수수료가 아깝다 생각마시고 부동산을 통해서
전세집을 찾으시길 바랍니다.
2.집을 찾았으면...
전세계약전에 반드시 챙겨야 할 사항들이 있습니다. 전세 입주후에 집안의 하자가
발견되면 집주인과 싫은소리 해가면서 다퉈야 하는게 사실 큰 스트레스거든요.
그래서 전세계약을 하기전에는 꼼꼼히 전세집을 살펴보아야 합니다.
주로 살펴보아야 할 것들을 정리하면...
1) 전기 : 각 방 전기가 잘 들어오는지. 형광등 또는 안정기 등의 고장은 없는지.
형광등이야 얼마 안하지만 안정기 자체가 고장나 있으면 고치는데 돈 많이 들어요.
2) 수도 : 모든 수도꼭지에서 물이 잘 나오는지.
요즘은 그런 집이 잘 없지만 물이 쫄쫄쫄 나온다면 정말 답답하지요.
3) 화장실 : 세면대,욕조와 변기등의 물이 잘 내려가는지
정화조 등이 문제가 있어 물이 잘 내려가지 않는다면 악취가 심하지요.
4) 문짝과 열쇠 : 현관을 포함한 각 방문 문짝과 열쇠가 제대로 되어 있는지.
창문등의 보안상태(잠금장치)도 잘 점검하셔야 도둑을 안맞지요.
특히 거실 베란다 샤시등은 오래되어 문짝 여닫이가 힘든 경우가 많아요.
5) 방충망 : 외부 방충망 처럼 없으면 상당히 불편한 것들도 잘 챙겨야지요.
6) 보일러 : 난방 보일러가 멀쩡한지, 보일러에서 물이 샌다면 그건 금방 고장나요.
이렇게 여러가지 항목들을 잘 살펴보시구요.
계약할때는 그런 문제사항들을 어떻게 고쳐줄 것인지 집주인에게 확인해야 합니다.
만약 님께서 고쳐서 비용을 청구하는 형태라면 계약서상에 명기하시구요,
하자가 있는데도 집주인이 그런 건 대충 살아라고 하면 계약하지 마세요.
살면서 하자있는 집 스트레스 그거 장난 아닙니다.
그리고 집을 고르실때는 가급적 햇빛이 잘 드는집을 하세요.
햇빛이 잘 드는 집은 사람들이 아무래도 훨씬 덜 지저분하게 살지요.
특히 주말 오후에 햇빛을 쬐며 누워있을 수 있는 집은 아주 멋진 집이지요.
3. 계약이 끝나면...
다행히 좋은 집을 찾아서 계약까지 완료하시면
최종 잔금 치르기 직전에 등기부등본 한번 더 떼어보시구요,
이상이 없어 이사까지 완료하면...
전세계약서를 들고 동사무소 가서 확정일자와 전입신고를 하세요.
혹시나 모를 보증금 문제시 대항력을 구성하는 것이 그 두가지입니다.
여하튼 부동산을 통하고, 전세계약전에 집상태를 꼼꼼히 살피시는 것.
그 두가지를 기본으로 집을 찾으시길 바랍니다.
잘 사세요~~
답변들
re: 전세계약할때..
syhlkj (2005-06-27 11:35 작성) 이의제기 | 신고하기
먼저 입주할 집의 등기부등본을 떼어 달라고 부동산에 요청한다.
집을 보러 다닐때마다 반드시 부동산에 반드시 물어봅니다. (근저당이나 설정 여부)
그리고 근저당이나 설정이 되어있으면 집의 시가에서 미리 설정된 금액 빼고 나의
보증금을 충분히 받을 수 있는지 가늠해 봅니다.
입주후(또는 잔금후) 주민등록을 옮기면서 동사무소에 [확정신고]를 하시면 됩니다.
그럼 좋은 집 얻으세요.
re: 전세계약할때..
ici9055 (2005-06-27 11:54 작성) 이의제기 | 신고하기
제일 우선은 현재 살고 있는 집의 보증금 문제를 임대인과 완결하고 원룸을 구하러 다녀야 합니다. 계약만료와 동시에 나올 거면 먼저 최소 한달 전에는 재계약 거부를 통보해야합니다. 이때 이사 날짜는 정확히 계약기간 만료일로 해야 합니다. 임대인을 생각해서 두어달 미리 재계약거부 의사를 통보해 주는 것은 좋지만 그때 분명하게 이사는 계약 기간 만료 시점이라고 강조해야 합니다. 덜컥 사람 데리고 와서는 계약 한다고 하면 골치입니다. 그런 이유로 거부해버리면 나중에 이사 날짜를 아니 맞추어 다른 세입자를 제때 구하지 못했다고 나갈 때 불평을 늘어놓으며 꼬투리를 잡습니다. 월세여도 계약만료가 되었다고 바로 보증금을 반환하는 임대인은 생각보다 많지 않습니다. 재계약 안하고 나가겠다고 하면 대부분의 집주인은 알았다고 합니다. 이때 보증금 반환에 대해서 정확하게 해야 합니다. 임대인의 정확한 답변을 들어야합니다.
집주인이 알았다고 하면, 다른 계약을 위한 계약금으로 써야 하니 보증금의 10%를 미리 달라고 해야 합니다. 받으면서 임대인에게 말해야 합니다. 만료시점에서 나머지 보증금을 못 주면 이 돈은 계약 해지에 따른 해약금이 되어 없어지니 나머지 보증금을 꼭 주어야 하고 못줄 경우 집주인의 과실이니 그 금액은 집주인이 손해를 보아야 한다고 분명히 말해야 합니다. 그래야 임대인은 책임감을 가지고 보증금을 준비합니다. 10%는 미리 안주면서 걱정하지 말라고 하는 경우에도 다른 계약서를 쓰기 전에는 집주인과 통화를 해서 꼭 보증금 반환에 대해 주지시켜야 합니다.
거주중인 주택의 보증금 반환 문제가 해결되면 그때부터 전세 대상 원룸을 찾아야 하는데 대개는 공인중개사, 중개업소, 생활정보지 등을 이용하여 원룸을 구하게 됩니다. 이때, 가장 중요한 것은 소개하는 사람 등 타인의 말은 단순한 정보라고 생각하시고 절대로 전부는 믿지 말고 자신이 스스로 확인하고, 파악하셔서 결정을 하여야 합니다. 중개인이 확인을 했다고 말해도 관련 서류를 직접 보여 달라고 하셔야합니다. 말은 필요 없고 정확한 문서가 중요합니다. 관계서류를 직접 확인을 하고, 구두상의 작은 약속도 잊지 말고 꼭 계약서에 작성하셔야 합니다.
가령 도배 장판을 새로 해주기로 했다면 계약서 특약란에 “ 도배와 장판을 새로 임대인이 해준다” 라고 분명하게 명시해야 합니다.
임대인의 말을 그냥 믿는 것과 확실하게 문서화 하는 것은 나중에 큰 차이가 있습니다.
등기부 등본의 확인. 중개인이 자기가 봤다고 해도 그 날 발행된 등기부 등본을 필히 확인하셔야합니다. 이것 확인 안하고 계약하면 나중에 바보가 될 수 있습니다. 등기부등본을 떼어 가압류.가등기.가처분.경매등기.예고등기가 없으면 안전합니다. 부득이하게 저당권이나 전세권이 있는 집을 임차해야 할 경우에는 등기부에 나타난 근저당채권액과 전세금, 그리고 자신을 포함한 임차보증금의 총합계액이 아파트의 경우 70%, 다가구, 빌라, 연립, 단독주택은 60%선 이하 정도면 경매되더라도 대개는 보증금을 받을 수 있습니다. 그 선을 넘는다면 피하시는 것이 기본입니다.
토지와 건물이 따로 등기된 경우, 토지소유자와 건물소유자가 동일인인지도 확인해야합니다.
계약을 하려 할 때에는 등기부를 다시 확인하셔야 합니다. 등기부등본을 다시 발급 받아 그 사이에 다른 저당권이 설정되지 않았는지 확인을 해야 합니다. 계약은 반드시 등기상의 소유주와 맺어야 합니다. 부득이하게 소유자의 가족이나 대리권자와 할 때는 인감증명이 첨부된 위임장 원본을 계약서에 첨부하여야 합니다. 계약서상에, 임대인은 이사일까지 새로운 담보물권을 설정하지 않으며, 설정이 있는 경우에는 임차인은 계약을 해지 할 수 있으며 임대인은 계약위반에 따른 손해배상으로 계약금 2배 금액을 임차인에게 지불해야 한다, 라는 특약을 명시해야 합니다.
계약이 끝나고 잔금을 치루고 입주를 했다면 동사무소에 계약서를 가져가서 전입신고를 하고 확정일자를 반드시 받아야합니다. 확정일자는 전세권 설정과 대동소이한 위력을 가지고 있습니다.
입주하기 바로 전에 다시 등기부등본을 열람하여 그 사이 변동이 없는지 확인하셔야 합니다. 만일 다른 근저당권이 새로 설정되었으면 임대인이 계약을 위반한 것이므로 계약을 해지하시고 계약금의 2배를 위약금으로 요구하시면 됩니다.
임대차보호법에 적용되는 주택은 당연히 주거용이어야 합니다. 주거용 주택의 적용 범위는
원칙적으로 주거용 건물을 그 적용의 대상으로 합니다. 사회통념상 건물이라고 판단되는 이상, 그 종류 및 구조가 어떠한지 그리고 건축허가 및 등기가 있는지 여부를 불문합니다. 단독주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택, 다가구주택, 맨션, 빌라 등의 공동주택, 소유권등기가 되어있지 아니한 미등기건물, 관할관청의 허가를 받지 아니하고 지은 무허가 건물, 건축공사를 마치고 준공필증을 받지 못한 건물, 공부상 상가, 창고 등의 비주거용 건물이라도 소유자가 건물의 구조나 용도를 변경한 건물을 임차하여 사실상 주거용으로 사용하고 있는 건물이라면 보호를 받습니다.
보호대상이 아닌 건물인 경우는 무상의 사용대차, 일시사용을 위한 임대차, 원래부터 비주거용건물을 임차하여 사용 중 임차인이 임대인의 동의 없이 임의로 주거용으로 개조하여 주거용으로 사용하는 경우 입니다. 임차주택의 일부가 주거외의 목적으로 사용되는 경우에도 주택임대차보호법 규정에 의하여 법률의 적용을 받는 주거용 건물에 포함되나 주거생활의 안정을 보장하기 위한 입법의 목적에 비추어 거꾸로 비주거용 건물에 주거의 목적으로 일부를 사용하는 경우에는 동법 제2조가 말하고 있는 일부라는 범위를 벗어나 이를 주거용 건물이라 할 수 없고 이러한 건물은 위 법률의 보호대상에서 제외됩니다. 공부상으로는 상가 등 비주거용으로 등재되어 있더라도 그 건물의 내부 구조를 변경하여 사실상 주택으로 사용하고 있는 경우라면 주거용입니다.
주거용 건물인지 여부의 판단 시기는 임대차계약 당시를 기준으로 합니다. 체결 당시 건물의 구조상 주거용 또는 그와 겸용될 정도의 건물의 형태가 실질적으로 갖추어져 있어야 하고, 만일 그 당시에는 주거용 건물 부분이 존재하지 아니하였는데 임차인이 그 후 임의로 주거용으로 개조하였다면 임대인이 그 개조를 승낙(임대인이 동의하였으면 적용이 됨)하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 보호 대상이 되지 않습니다. 즉 당초 비주거용으로 건물을 임차하여 사용하던 중 그 후 임차인이 임의로 이를 주거용으로 개조 사용하는 경우라면 보호를 받을 수 없습니다.
주거용 건물의 일부를 임대한 경우에도 주택임대차보호법은 단독 주거용 건물 전부는 물론 그 일부에 관한 임대차라도 적용됩니다. 즉 동법의 적용을 받는 건물은 반드시 독립된 1개의 건물 전체일 필요는 없으며, 그 일부라도 무방합니다. 즉 출입문이나 현관, 부엌 등을 독립적으로 갖춘 주택, 여러 개의 방 중 1개방 등을 임차하여 출입문, 내실 등을 공동으로 사용하는 경우라도 동법의 적용을 받습니다.
임대주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 겸용건물(예컨대 점포가 딸린 주택 등)의 경우에도 주택임대차보호법의 적용을 받습니다. 한 건물의 주거용 부분과 비주거용부분이 함께 임대차의 목적이 되어 각기 그 용도에 따라 사용되는 경우 주거용부분이 주가 되고 비주거용부분이 부수적인 경우에는 그 전체에 대하여 보호법이 적용됩니다. 그러나 대법원은 하나의 건물에서 주거용으로 사용되는 부분과 비주거용부분이 아울러서 함께 임대차의 목적물이 되는 경우에도 구체적인 경우에 따라 그 주된 목적을 고려하여 합목적적으로 결정하여야 한다고 판시했습니다. 비주거용건물에 주거의 목적으로 일부를 사용하는 경우에는 동법 제2조가 말하고 있는 일부라는 범위를 벗어나 이를 주거용이라고 할 수 없고, 이러한 건물은 위 법률의 보호대상에서 제외 됩니다.
임대차보호법은 등기된 건물뿐만 아니라 무허가 건물 또는 미등기건물에 대하여도 적용됩니다. 따라서 점유와 전입신고 및 확정일자를 받아두면 추후 임차주택이 경매가 되더라도 우선변제권을 행사하거나 대항력이 있을 경우에는 대항력도 행사 할 수 있습니다. 다만 임차권 등기명령은 등기 할 수 있는 주택에 한정되기 때문에 임차권 등기 명령 제도를 이용 할 수 없습니다. 오피스텔의 경우 그 용도에 따라 대항력(점유와 주민등록)을 갖추면 주택으로 봅니다. 옥상의 옥탑을 주거용으로 용도 변경하는 경우를 종종 볼 수 있는데 이 경우에도 임차하여 실제로 주거용으로 사용하고 있으면 보호 대상이 됩니다
하지만 주택임대차보호법의 적용을 받는다 해도 이런 문제를 지닌 주택에 전세로 들어가는 것은 계약기간이 끝난 후에 애를 먹게 될 확률이 높습니다. 세입자 교체가 어려우니 전세금 반환이 어려워집니다.
등기부등본을 보는 법
표제부에서 살펴볼 사항
1. 표제부의 토지 또는 건물의 표지가 이사갈 집의 주소와 같은지 확인한다.
2. 계약자와 등기상 소유자의 이름과 주소가 맞는지 확인한다.
3. 가등기, 압류, 가압류, 경매, 예고등기 등이 있는지 확인하여 있으면 계약을 신중히 고려한다.
을구에서 살펴볼 사항
1. 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 권리질권 및 임차권이 설정되어 있는지 확인한다.
2. 권리에 따른 금액을 확인한다 .(예, 채권최고액, 임차액 등) 등기를 보고 종합적 판단을 하여본다.
등기부등본을 살펴 본 후
1. 임차하기 제일 좋은 집은 표제부가 맞고, 소유자 주소가 맞고, 가압류, 압류, 경매, 예고등기, 가등기가 없고, 을구란이 아예 없는 즉, 근저당 설정이 전혀 없는 주택이다.
2. 가압류, 가등기, 압류, 경매, 예고등기 등이 있고 을구에 설정되어 있으면 일단 임차를 보류하고 잘 생각하여야 한다.
3. 선순위 설정금액과 시세를 잘 비교하여 채권확보를 할 수 있는 지를 고려하여 계약 여부를 결정하여야 한다.
전세와 월세 임대 계약서 작성을 위한 11개의 요령
1. 계약서는 법률행위이며 보증금 보존을 기초하는 문서이다
주택임대차계약서 작성은 법률행위입니다. 그 내용에 대한 책임을 져야하므로 항상 신중하게 작성해야합니다. 또한 계약서는 보증금을 지켜주는 중요한 기본 문서이니 소중히 보관해야합니다.
2. 모든 확인과 합의를 마치고 계약금 지급과 계약서 작성해라
계약금까지 지급하고 확인하러 원룸에 가서 방충망이 없다고 해달라고 해봐야 집주인 아쉬울 것 없습니다. 확인목록을 작성해서 꼼꼼히 원룸을 확인한 후 집주인과 합의를 한 후 계약금, 계약서를 진행해야합니다.
3. 직거래보다는 부동산중개사무소를 통한 거래가 편리하다
직거래인 경우 등기부등본확인, 소유주 신분 확인, 이해 관계 조정 등을 직접 해야 하기 때문에 쉽지는 않습니다. 게다가 일일이 원룸을 직접 찾아 다니기란 번거롭습니다. 특히 초보는 중개수수료를 주더라도 중개사무소를 통한 계약이 기본입니다. 또한 부동산 초보인 경우 믿을만한 고수랑 같이 다니는 것이 좋습니다.
4. 계약금과 잔금 지급은 꼭 소유주에게 직접 주거나 소유주 통장이체가 기본이다
사실 계약금 정도는 부동산에게 주고 영수증을 받는 경우가 많습니다. 하지만 잔금은 소유주에게 직접주고 영수증을 받거나 그것이 어렵다면 소유주명의의 통장으로 이체하는 것이 좋습니다. 은행을 통한 계좌이체만큼 확실한 영수증은 없습니다.
5. 집주인과 합의된 내용은 구체적으로 기입해라
문서화된 약속만이 힘을 발휘합니다. 집주인이 약속해준 세입자에게 유리한 사항은 구체적으로 계약서에 명시를 해야 합니다. 가령 도배를 해주기로 했다면 전체도배인지, 부분도배인지를 명시해야합니다. 가령 계약중간에 나가도 된다고 합의되었다면 보증금 반환 시기와 중개수수료는 누가 부담해야 하는지 등을 꼭 명시해야합니다. 합의된 내용이 진행된 이후 상황까지 고려해서 구체적으로 기입해야 합니다.
6. 정확하게 주소와 호수를 기입해라
의외로 주소를 틀리게 쓰는 경우가 많습니다. 건물 전체가 한사람 소유인 단독주택(다가구)인 경우엔 정확한 주소만으로도 충분하지만 공동주택(아파트, 빌라, 다세대처럼 건물 한칸한칸이 개별로 등기가 나 있는 경우)인 경우 정확한 호수기입이 중요합니다. 전입신고, 확정일자, 점유를 하고 있더라도 주소가 틀리면 말짱 꽝입니다.
7. 전기세, 수도세와 관리비에 대해 구체적인 명시를 해라
단독주택이나 다가구주택인 경우 전기세와 수도세가 통합으로 나오는 경우가 많습니다. 계산방법이나 고지서 확인여부등을 확인해서 명시해야하며 청소비, 공동전기, 오물세등으로 따로 관리비를 받는지도 확인해서 명시해야 합니다.
8. 계약금은 보증금의 10% 면 충분하며 가급적 적게 거는 것이 유리하다
사실 계약금은 적게 걸수록 유리합니다. 사정이 생겨 입주를 못하게 되면 돌려받기 어려운 돈이기 때문입니다. 현재 거주중인 집에 이사오기로 계약한 세입자가 건 계약금 범위내에서 지불하는 것이 좋습니다. 가령 현재 살고 있는 집이 보증금 3000만원이어서 계약금을 300만원 받았다면 새로 이사갈 집이 5000만원이어도 가급적 계약금은 300만으로 하는 것이 좋습니다. 현재 살고 있는 집으로 이사 올 사람이 계약금 300만원을 포기한다면 연쇄작용으로 계약금 500만원도 포기해야할 확률이 높기 때문입니다.
9. 부동산중개사무소를 통한 거래인 경우 중개대상물확인서를 꼭 받아라
부동산중개사무소는 부동산임대차계약서외에 중개대상물확인서를 발행해야 합니다. 임대목적물에 관한 전반적인 법적권리관계와 집의 상태를 중개사무소에서 확인해주는 문서입니다. 차후 문제가 발생되어 보상을 받을 경우 유리하게 사용될 수 있는 문서이니 받아두면 좋습니다.
10. 계약금지불과 날인하기 전에 반드시 꼼꼼히 계약서를 읽어 보아라
계약서에 날인하고 계약금을 지불하는 순간부터 세입자는 불리해집니다. 지금까지 이야기된 모든 부분을 생각하면서 전부 온전히 작성되었는지 찬찬히 확인하고 날인과 지불을 하시면됩니다.
11. 대리인과 계약을 하는 경우 주의해야한다
대리인과 계약을 하는 경우가 있다. 임대인의 인감증명서가 첨부된 위임장 원본을 계약서에 첨부한다면 문제 될것이 없지만 아니 경우도 사실 있다. 이런 경우에는 계약금과 잔금을 주인 소유주 명의의 통장으로 반드시 입금해야한다.
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